Quelles sont les erreurs les plus fréquentes en fiscalité immobilière ?

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, la fiscalité est l’un des éléments primordiaux à considérer pour mener sereinement à bien votre projet. Pourtant, quand on y regarde de plus près, on s’aperçoit que bon nombre de logements en France sont mal déclarés ou mal encadrés d’un point de vue fiscal.

Certaines erreurs sont plus fréquentes que d’autres. Ces dernières peuvent avoir des conséquences importantes si le propriétaire ne rectifie pas le tir rapidement. Des charges supplémentaires colossales sont notamment susceptibles de mettre à mal votre propre situation et celle de votre enfant, si vous êtes père de famille. C’est pour cela qu’il faut soigneusement s’occuper de la fiscalité liée à ses biens immobiliers. Nous allons voir ensemble les erreurs à éviter pour ne pas vous mettre dans une situation compromettante.

Les erreurs liés à la nature du contrat de location

Les premières erreurs relevées en fiscalité immobilière, ce sont avant tout les erreurs sur la nature du contrat par rapport à la fiscalité appliquée.

Les investissements PINEL dans un bien meublé

Les régimes fiscaux différent en immobilier en fonction de la nature du contrat de location. On applique différentes règles fiscales pour un bien neuf ou ancien. Même chose pour un bien vide ou meublé. Dans les faits, on s’aperçoit que bon nombre de bien mis en location ne respectent pas les règles liées à la fiscalité appliquée à ce dernier.

Certains avantages fiscaux proposés par l’État demandent en contrepartie la location d’un logement vide, ou d’un logement ancien que vous venez de rénover. L’erreur la plus courante est liée à la loi Pinel, un processus de défiscalisation qui incite les investisseurs immobiliers en proposant des avantages fiscaux. Ce que bon nombre d’investisseurs oublient, c’est que les biens soumis à la loi Pinel doivent être loués vide.

erreurs contrat de location immobilier

Comment régulariser la situation ?

Pour pouvoir régulariser la situation, il est tout à fait possible de passer sur la fiscalité d’un bien meublé. À noter que vous avez tout intérêt à transformer la société qui gère votre bien en SNC (société en nom collectif). Ce type de société vous permet d’accéder à des avantages fiscaux liés à la location meublée.

Si vous souhaitez rester sous la loi Pinel, la solution est de requalifier le bail en location vide et de revendre le mobilier au locataire, en excluant les meubles du contrat de location. Une fois le contrat de location modifié, la situation de votre logement est régularisée.

S’attendre à une exonération de TVA sur les logements neufs

Certaines personnes aiment rappeler qu’il est possible d’être remboursé de la TVA déboursée pour l’acquisition d’un bien neuf. En pratique, cela est vrai, mais ce type de défiscalisation est soumis à un régime très strict, qui concerne en réalité les bâtiments destinés au tourisme. Pour profiter de cette avantage vous devrait entre autres :

  • Nettoyer vous-même régulièrement le bien
  • Fournir du linge de maison au locataire
  • Recevoir vos nouveaux locataires
  • Prévoir un petit déjeuner quotidien pour le locataire

Quand on regarde ces quelques conditions, on s’aperçoit que ces avantages sont à destination des résidences de tourisme, et non pour les habitations et les contrats de location classiques. Vous ne serez donc pas en capacité de vous faire rembourser la TVA déboursée, malgré les dires de certains.

Privilégiez le régime Micro-Bic au régime réel, par facilité d’exploitation.

Le régime fiscal micro-bic est un régime simplifié proposé au propriétaire. Il se calcule grâce à un abattement des loyers payés pour votre bien, sans considérer les charges annexes liées à l’exploitation.

Un bon nombre de nouveaux propriétaires se tournent vers le régime micro-bic. En effet, ce dernier se dirige en totale autonomie, avec une facilité et une accessibilité qui peut parfois vous faire de l’œil. Cependant, quand on regarde de plus près, on s’aperçoit que bon nombre de logements en micro-bic gagneraient économiquement à passer sur un régime réel. Bien que le régime réel soit plus complexe et demande l’intervention d’un comptable, vous devez comparer les deux régimes en détail avant d’en sélectionner un.

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